東海縣民房規劃建設管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強和規范全縣農村宅基地和民房建設管理工作，結合“放管服”改革精神，按照合法合理、重心下移、高效便民、權責一致的原則，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國行政許可法》《江蘇省城鄉規劃條例》《農業農村部、自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）《中共江蘇省委農村工作領導小組辦公室、江蘇省農業農村廳、江蘇省自然資源廳關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）以及連云港市《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（連農〔2020〕168 號）、縣政府《關于印發東海縣行政審批局事項劃轉工作方案的通知》（東政發〔2019〕69號）等政策規定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于縣城規劃區范圍外的農村宅基地和民房建設。

第三條 本辦法所稱的民房包括農村宅基地建房和城鎮住宅。

本辦法所稱農村宅基地是指農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

本辦法所稱城鎮住宅適用于鄉、鎮規劃區內依法獨立擁有土地使用權屬證件的村（居）民個人（家庭）投資新建和翻建僅供其本人（家庭）居住生活的一至二層建筑。

第四條 按照縣級主導、鄉鎮主責、村級主體的原則，建立健全農村宅基和民房建設管理機制，加強和規范農村宅基地和民房建設審批管理。

（一）各鄉鎮（街道）負責本轄區內村民宅基地和民房建設的審批工作，核發鄉村建設規劃許可證和建設工程規劃許可證。包括申請材料的受理、審查、審批發證、開工查驗、竣工驗收、依法查處違法建設及糾紛處理等工作，建立和完善宅基地和民房建設相關臺賬；負責指導村級組織完善宅基地和民房建設民主管理、健全宅基地和民房建設申請審核等有關制度，公開、公平、公正使用宅基地。

（二）縣農業農村局負責農村宅基地改革和管理有關工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，定期向同級自然資源部門通報農民建房新增建設用地需求；參與編制國土空間規劃（村莊規劃）。

（三）縣資源局負責國土空間規劃編制，指導村莊規劃編制、土地利用計劃、民房建設管理的督查抽檢等工作，扎實推進“房地一體”農村不動產登記發證工作。根據縣農業農村局提供的農民建房新增建設用地需求，統籌安排新增建設用地計劃指標，保障村民住宅建設用地，依法辦理農用地轉用審批等相關手續。

（四）縣住建局負責指導全縣建制鎮、集鎮和村莊建設工作，指導村鎮建設相關工作；參與村鎮建設規劃的編制和實施；指導農村住房建設、農村住房安全和危房改造工作；指導村鎮基礎設施建設工作。

（五）縣綜合行政執法局負責指導全縣民房建設防違控違相關工作，負責鎮規劃區范圍內違法建設行為的查處。

（六）縣公安、司法、交通、水務、生態環境、供電等部門（下稱其他相關部門）要加強協作配合，強化信息共享互通，各負其責，共同做好宅基地和民房建設管理的相關工作。

第二章 規劃管控

第五條 各鄉鎮（街道）應當依法組織編制國土空間規劃（鎮村布局規劃、村莊規劃）。根據農村人口數量和變化趨勢、宅基地現狀和使用標準等情況，為村民住宅建設用地預留空間，合理確定村莊類型，農村居民點的數量、布局、范圍和用地規模。

第六條 城鎮開發邊界外的村莊，應通過優先安排新增建設用地計劃指標、結合村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間。城鎮開發邊界內的村莊建設用地，參照宅基地建房規定執行；城鎮建設用地，嚴格按照詳細規劃進行規劃管控。

第七條 農村宅基地建房和城鎮住宅審批，嚴格執行依法批準的國土空間規劃（鎮村布局規劃、村莊規劃、詳細規劃），任何建設行為不得超過村莊規劃范圍。未編制村莊規劃的應當符合國土空間規劃，不得占用永久基本農田；涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用審批手續。

嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

第八條 民房的外觀設計應新穎、美觀、簡潔、經濟、實用，滿足現代農村生活需求，體現當地民居風貌。建設規模不超過二層（含二層），建筑面積不超過300平方米。

第三章 宅基地和建房審批

第九條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過規定標準。人均耕地不滿一畝的村莊，每戶宅基地面積不得超過 135平方米；人均耕地在一畝以上的村莊，每戶宅基地面積不得超過 200平方米。

第十條 農村宅基地和民房建設審批應提供以下材料：

（一）農村宅基地和建房（規劃許可）申請表；

（二）申請人身份證復印件、所在家庭戶口簿復印件等可以證明具有宅基地申請資格的材料;

（三）農村宅基地使用承諾書;

（四）擬用地建房相鄰權利人的意見等；

（五）擬建住宅相關圖件（平面圖、效果圖、施工圖）；

（六）其他需要提供的材料。

第十一條 村級組織在收到申請材料后應當提交村民會議或者村民代表會議討論，對申請人提交的材料、申請資格等進行全面審查。審查通過的，應將申請人、申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層數、高度和面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示，公示時間不少于7日。公示無異議或異議不成立的，由村級組織簽署意見，報送各鄉鎮（街道）。審查不通過或公示異議成立的，書面告知理由。

第十二條 各鄉鎮（街道）由政府主要領導負總責。建立一個窗口對外受理、鄉鎮（街道）職能機構、自然資源所（分局）內部聯動運行的農村宅基地和建房聯審聯辦制度。各鄉鎮（街道）便民服務中心負責受理宅基地和建房規劃管理的日常工作。

第十三條 便民服務中心在收到材料后應當組織鄉鎮（街道）職能機構、自然資源所（分局）等部門依據職能進行審查。現場實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃和地類等。

鄉鎮（街道）職能機構、自然資源所（分局）負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等。自然資源所（分局）負責審查用地建房是否符合國土空間規劃（鎮村布局規劃、村莊規劃、詳細規劃）、用途管制要求，是否涉及占用農用地等。

經審查符合審批條件的，由鄉鎮（街道）職能機構、自然資源所（分局）等部門主要負責人在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》上簽名蓋章后報送鄉鎮（街道）主要領導簽批。鄉鎮、街道進行公示（時間不少于十日）。公示無異議的，由鄉鎮、街道核發《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》。

第十四條 申請人經批準用地建房的，應當在開工前申請放驗線，實地丈量批放宅基地，確定建房位置。

第十五條 申請人應在建房竣工后六個月內申請竣工驗收。屬于異址新建的，應在申請驗收前將舊宅基地退還本農村集體經濟組織，否則驗收不予通過。

便民服務中心應當在接到驗收申請后及時組織鄉鎮（街道）職能機構、自然資源所（分局）等部門驗收，驗收通過后，出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。通過驗收的農戶可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

第十六條 各鄉鎮（街道）應當建立宅基地用地建房審批管理臺賬，有關資料歸檔留存。每季度將上季度的審批發證明細報縣農業農村、自然資源和規劃等部門備案。

第十七條 各鄉鎮（街道）應當自受理申請之日起二十個工作日內作出許可決定。申請人取得《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》一年內未開工建設，且未申請延期或申請延期未獲批準的，相應的《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》失效。

第四章 城鎮住宅建房審批

第十八條 各鄉鎮做好規劃區內民房建設的審批，對申請人提交的申請材料提出審查意見，負責核發《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》，其辦理程序，參照第三章鄉村建設規劃許可證的審批流程執行。

第十九條申請建設工程規劃許可證應當提供以下 ：

（一）建設工程規劃許可證申請表；

（二）使用土地的有關證明文件;

（三）建設工程設計方案;

（四）建設工程施工圖設計文件；

（五）法律、法規規定的其他材料。

第二十條 各鎮自收到上款規定材料后予以受理，并應當自受理之日起三十個工作日內作出許可決定，核發《建設工程規劃許可證》；各鄉自收到申請材料后予以受理（申請材料參考第三章第十條），并應當自受理之日起二十個工作日內作出許可決定，核發《鄉村建設規劃許可證》。申請人取得《建設工程規劃許可證》、《鄉村建設規劃許可證》一年內未開工建設，且未申請延期或申請延期未獲批準的，相應的《建設工程規劃許可證》《鄉村建設規劃許可證》失效。

第二十一條村（居）民在取得《建設工程規劃許可證》或《鄉村建設規劃許可證》后，應當及時向鄉鎮申請開工查驗，由鄉鎮（街道）職能機構、自然資源所（分局）進行開工查驗，實地丈量批放土地，嚴格按照合法使用土地范圍確定四至坐標及建房位置。

第二十二條　 村（居）民在建房竣工后六個月內向各鄉鎮申請竣工驗收。

第二十三條 各鄉鎮應當在接到驗收申請后及時組織鄉鎮（街道）職能機構、自然資源所（分局）驗收，實地檢查村（居）民是否按照批準面積、四至坐標等要求使用土地，是否按照批準面積和規劃要求建設住房。

驗收通過后，由鄉鎮出具建設工程竣工規劃核實意見，通過驗收的村（居）民可以向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

第二十四條 各鄉鎮應當建立城鎮住宅建設管理臺賬，有關資料一戶一檔歸檔留存。

第五章監督管理

第二十五條 各鄉鎮（街道）要充實工作力量，實施宅基地和民房建設申請、審批、使用全過程管理。要嚴格落實農村宅基地和民房建設審批管理“五公開”制度，主動公開村莊規劃（國土空間規劃）、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式等信息。

第二十六條 村級組織要及時掌握本村宅基地使用、住房建設施工等狀況，加強村民自我管理、監督和約束；做好宅基地和民房建設申請材料初審和糾紛工作；協助鄉鎮（街道）做好農村宅基地和民房建設審批管理等工作。

建立村級宅基地協管員制度。村級組織應明確 1-2 人兼任村級宅基地協管員，具體負責村級審查階段的日常事務、材料上報、協助開展農村宅基地和民房建設管理等工作。

第二十七條 對未依法取得《鄉村建設規劃許可證》或者未按照《鄉村建設規劃許可證》的規定進行建設的，由屬地鄉鎮（街道）依法處理。

對未依法取得《建設工程規劃許可證》或者未按照《建設工程規劃許可證》的規定進行建設的，由縣級綜合行政執法部門依法處理。

第二十八條 阻撓宅基地和民房建設管理人員正常執法管理，侮辱、毆打管理人員的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。

宅基地和民房建設管理人員或行政執法人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位給予行政處分，構成犯罪的交由司法部門依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第二十九條 本辦法施行后，本縣原制定的與本辦法不符的規定，依本辦法執行。

第三十條 江蘇東海經濟開發區民房建設管理參照本辦法執行。

第三十一條 本辦法自2024年3月22日施行，有效期至2029年3月21日。

附件：1. 農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

　　　　　 2. 農村宅基地使用承諾書

3. 農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

4. 鄉村建設規劃許可證

5. 農村宅基地批準書、附圖

6. 農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

　　　　　 7. 農村宅基地審批流程

8. 建設工程規劃許可證申請表

9. 建設工程竣工規劃核實申請表

10.建設工程竣工規劃核實意見

附件1

農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

申請戶主信息

姓名

性別

年齡

歲　 歲

聯系電話

身份證號

戶口所在地

家庭成員信息

姓名

年齡

與戶主關系

身份證號

戶口所在地

現宅基地及農房情況

宅基地面積

m2

建筑面積

m2

權屬證書號

現宅基地處置情況

1.保留（　　　　 m2）；2.退給村集體；3.其他（　　　　　　　 ）

擬申請宅基地及建房（規劃許可）情況

宅基地面積

m2

房基占地面積

m2

地址

四至

東至:　　　　　　　　　　　　　 南至:

建房類型：1.原址翻建　　　 　 2.改擴建 3.異址新建

西至:　　　　　　　　　　　　 　北至:

地類

1.建設用地　　　 2.未利用地　　　 3.農用地（耕地、林地、草地、其它）

住房建筑面積

m2

建筑層數

層

建筑高度

米

是否征求相鄰權利人意見： 1.是　　　　 2.否

申請 理由

申請人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日

村民小組意見

負責人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日

村集體經濟組織或村民委員會意見

（蓋章） 負責人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日

附件2

農村宅基地使用承諾書

因（1.分戶新建住房　 2.按照規劃遷址新建住房　 3.原址改、擴、翻建住房　 4.其他）需要，本人申請在鄉（鎮、街道）村組使用宅基地建房，現鄭重承諾：

1.本人及家庭成員符合“一戶一宅”申請條件，申請材料真實有效；

2.宅基地和建房申請經批準后，我將嚴格按照批復位置和面積動工建設，在批準后月內建成并使用；

3.新住房建設完成后，按照規定日內拆除舊房，并無償退出原有宅基地。

如有隱瞞或未履行承諾，本人愿承擔一切經濟和法律責任。

承諾人：

年月日

附件3

農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

申請戶主信息	姓名			性別	身份證號		家庭住址			申請理由
擬批準宅基地及建房情況	宅基地面積			m2		房基占地面積	m2	地址
	四至		東至:　　　　　　　 　　　　　　　　　　　南至:							性質：1.原址翻建 2.改擴建 3.異址新建
			西至:　　　　　　　　　　　　　　　　　　 北至:
	地類		1.建設用地　　　　　 2.未利用地　　　　　 3.農用地（耕地、林地、草地、其它）
	住房建筑面積m2建筑層數　　　　　　　 層建筑高度　　　 　　m2
自然資源 部門意見		(蓋章) 負責人:　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日
其他部門 意見
農業農村部 門審查意見		(蓋章)　 負責人:　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　　 月　　　 日
鄉鎮政府審 核批準意見		(蓋章) 負責人:　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　　 月　　　　 日

宅基地坐落平面位置圖
	現場踏勘人員：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　　　 月　　　　 日
	制圖人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 年　　　　 月　　　　 日
備注	圖中需載明宅基地的具體位置、長寬、四至，并標明與永久性參照物的具體距離。

　　

中華人民共和國 鄉村建設規劃許可證 鄉字第號 根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》和國家有關規定，經審核，本建設工程符合國土空間規劃和用途管制要求，頒發此證。 發證機關 日　　 期

建設單位（個人）　建設項目名稱　建 設 位 置　建 設 規 模　　　　 　 　 附圖及附件名稱 遵守事項 一、 本證是經自然資源主管部門依法審核，在鄉、村莊規劃區內有關建 設工程符合國土空間規劃和用途管制要求的法律憑證。 二、 依法應當取得本證，但未取得本證或違反本證規定的，均屬違法行 為。 三、 未經發證機關審核同意，本證的各項規定不得隨意變更。 四、 自然資源主管部門依法有權查驗本證，建設單位（個人）有責任提 交查驗。 五、 本證所需附圖及附件由發證機關依法確定，與本證具有同等法律效 力。

附件4

附件5

農村宅基地批準書　　　　　　　　　　　　　　　 　　農村宅基地批準書（存根）

農宅字號　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 農宅字號

根據《中華人民共和國土地管理法》規定，本項農村村民宅基地用地業經有權機關批準，特發此書。 請嚴格按照本批準書要求使用宅基地。 填發機關(章):　　　　　　　 年　 月　 日

戶主姓名
批準用地面積	平方米
其中：房基占地	平方米
土地所有權人
土地用途
土地坐落 （詳見附圖）
四　至	東	南
	西	北
批準書有效期	自　　 年　 月至　 年　 月
備注

戶主姓名
批準用地面積	平方米
房基占地面積	平方米
土地所有權人
土地用途
土地坐落
四　至	東	南
	西	北
批準書有效期	自　　 年　 月至　 年　 月
備注

　

附圖：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 農宅字號

宅 基 地 坐 落 平 面 位 置 圖
備注	圖中需載明宅基地的具體位置、長寬、四至，并標明與永久性參照物的具體距離。

填寫說明：

1.編號規則：編號數字共16位，前6位數字按照《中華人民共和國行政區劃代碼》（詳見民政部網站www.mca.gov.cn）執行；7-9位數字表示街道（地區）辦事處、鎮、鄉（蘇木），按GB/T10114的規定執行：10-13位數字代表證書發放年份：14-16位數字代表證書發放序號。

批準書有效期：指按照本省（區、市）宅基地管理有關規定，宅基地申請批準后農戶必須開工建設的時間。

附件6

農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

申請戶主					身份證號
鄉村建設規劃許可證號
農村宅基地批準書號
開工日期					竣工日期
批準宅基地面積			m2		實用宅基地面積			m2
批準房基占地面積			m2		實際房基占地面積			m2
批建層數/高度			層/　　　 米		竣工層數/高度			層/　 　　米
拆舊退還宅基地情況			1.不屬于　　 2.屬于,已落實　　 　 3.屬于,尚未落實
竣工平面簡圖(標注長寬及四至)	經辦人:
驗收單 位意見	農業農村部門意見: （蓋章） 經辦人:　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日					自然資源部門意見: （蓋章） 經辦人:　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日
鄉鎮政府驗收意見	(蓋章) 負責人:　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日
備 注

附件7

農村宅基地審批流程

　

附件8

東海縣《建設工程規劃許可證》申請表

申請人姓名			建設位置
用地面積（㎡）			用地性質
建筑面積（㎡）			房屋層數
房屋結構			房屋用途
四至范圍 （四鄰意見）	東			南
	西			北
申請人承諾	本人承諾對提交的申請材料實質內容的真實性負責并依法承擔相應法律責任。			申請人 簽字
平面示意圖：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 N			村民委員會意見： 負責人： 年　 月　 日
			鄉鎮職能機構意見： 負責人: 年　 月　 日
現場勘察意見： 勘察人：　　　　　　　　　　　　　 年　　 月　　 日			鄉鎮人民政府意見： 負責人：　　　　　　　　　　　 年　 月　 日

附件9

建設工程竣工規劃核實申請表

建設單位（個人）
建設項目名稱
建設位置
聯系人		聯系方式
建設工程規劃 許可證編號
申請核實項目簡要說明（是否按批建規定施工及是否改變原設計圖紙）
申報單位（個人）承諾	本申報單位（個人）鄭重承諾如下： 　 1、申請人申報的所有文件、單證和資料是準確、真實、完整 和有效的； 　 2、申請人申報的所有復印件均與原件核對，完全一致； 　 3、申請人承諾接受有關主管部門為審核本項目而進行的必要 核查。 如有違反上述承諾及國家法律、法規規定的行為，申請人將承 擔由此帶來的一切法律責任。 申請單位（個人）簽字： 　年　　　 　 月　　　 日

需報送材料：

1. 戶口本、身份證復印件

2. 建設工程規劃許可證復印件（含附件）

3. 建設項目竣工測量報告

4. 土地使用證復印件

附件10

建設工程竣工規劃核實意見
	編號：
建設單位（個人）
建設項目名稱	住 宅
建 設 位 置
建 設 規 模	平方米（*層）
規劃核實意見
附件及備注	附件：1.申請表；2.個人有效證件復印件；3.鄉村建設規劃許可證；4.竣工測量圖。
核實機關：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 核實日期：

相關解讀：《東海縣民房規劃建設管理辦法》政策解讀