東海縣發(fā)展和改革委員會	文件
東海縣住房和城鄉(xiāng)建設局

東發(fā)改發(fā)〔2020〕82號

關于印發(fā)《東海縣物業(yè)服務收費管理辦法》

的通知

縣各物業(yè)服務企業(yè)：

為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《江蘇省價格條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《關于貫徹落實<江蘇省物業(yè)服務收費>管理辦法》(連發(fā)改收費發(fā)〔2020〕35 號)等規(guī)定，縣發(fā)展和改革委會同縣住房和城鄉(xiāng)建設局制定了《東海縣物業(yè)服務收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

東海縣發(fā)展和改革委員會 東海縣住房和城鄉(xiāng)建設局

2020年8月20日

東海縣物業(yè)服務收費管理辦法

第一章　總　則

第一條　為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》《江蘇省價格條例》《江蘇省物業(yè)管理條例》《關于貫徹落實<江蘇省物業(yè)服務收費>管理辦法》(連發(fā)改收費發(fā)〔2020〕35 號)等法律法規(guī)和文件規(guī)定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本縣行政區(qū)域內物業(yè)服務收費行為。

第三條　本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。

物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費和其他服務費。

第四條　縣發(fā)展和改革委會同縣住房和城鄉(xiāng)建設局負責制定前期物業(yè)收費標準和物業(yè)服務等級標準，指導全縣物業(yè)服務收費的管理工作。建設單位應在政府指導價范圍內，通過公開招投標等合法方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并在前期物業(yè)服務合同中約定服務內容、服務等級及收費標準等。

第五條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則確定，區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，實行政府指導價和市場調節(jié)價。

第六條　普通住宅前期物業(yè)公共服務費、汽車停放費實行政府指導價。業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務費、汽車停放費由業(yè)主大會、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，也可委托第三方機構根據各等級物業(yè)服務標準對本小區(qū)物業(yè)服務成本進行測算，根據其出具的評估報告合理確定本小區(qū)物業(yè)公共服務等級及收費標準，并通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。法律法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

改變用途用于經營的普通住宅，其物業(yè)公共服務收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或經營者協(xié)商確定，按照合同約定執(zhí)行。

車位租金按《江蘇省物業(yè)管理條例》要求實施。

實行市場調節(jié)價的其他服務收費，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)根據服務內容、服務質量協(xié)商確定。

第七條　非普通住宅和非住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)根據服務內容、服務質量協(xié)商確定或在物業(yè)服務合同中約定。其中，非住宅汽車停放收費按照《江蘇省機動車停放服務收費管理辦法》執(zhí)行。

第八條　鼓勵建設單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構。支持物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭機制形成。

第二章　物業(yè)公共服務收費

第九條　本辦法所稱物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供具有公共性和普遍性的物業(yè)基本服務收取的費用。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)公共服務費一般由下列因素構成：

（一）物業(yè)管理服務人員工資、社會保險、公積金和按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備日常維護保養(yǎng)費用；

（三）清潔衛(wèi)生費用；

（四）綠化養(yǎng)護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）管理費分攤；

（十）經業(yè)主大會同意的其它費用；

（十一）法定稅費以及合理利潤。

應當由住宅專項維修資金支出的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務費支出。

第十一條　縣發(fā)展和改革委應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準、社會統(tǒng)籌基數及繳費比例、住房公積金繳存基數的調整幅度以及居民消費價格指數變動情況，依據本地區(qū)物業(yè)服務等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。

發(fā)展改革（價格）主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時動態(tài)調整。

第十二條　建設單位應當按照相關規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)，在政府指導價范圍內簽訂前期物業(yè)服務合同，并在房屋買賣合同中約定服務內容、服務等級、收費標準等內容。前期物業(yè)服務合同自簽訂之日起三十日內報所在地物業(yè)管理行政主管部門和發(fā)展改革（價格）主管部門備案。

第十三條　業(yè)主大會成立前，普通住宅物業(yè)公共服務收費標準因服務成本變化或政府指導價標準變動需要調整的，物業(yè)服務企業(yè)應在街道辦事處組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的相關信息，向業(yè)主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業(yè)主且占總戶數半數以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執(zhí)行。

第十四條　物業(yè)公共服務費按房屋建筑面積計收。已辦理不動產登記的，按登記的房屋建筑面積計收；尚未進行登記的，按照測繪機構的實測建筑面積計收；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計收。

未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。依法改變設計用途的附屬房屋物業(yè)公共服務費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或者物業(yè)使用人按照約定標準計收。

第十五條　業(yè)主應當從房屋買賣合同（符合竣工交付條件）、入住通知書約定的房屋交付日期開始，按月交納物業(yè)公共服務費用。符合交付條件、建設單位已下達書面通知辦理交付手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)公共服務費從書面通知中載明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建設單位原因未按時交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務費用由建設單位承擔。

已符合房屋交付使用條件，但因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后 6 個月（含）以上未入住的或入住后連續(xù) 6 個月（含）以上未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應在空置前向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒福湮飿I(yè)公共服務費按合同約定標準的70%交納。業(yè)主在裝修裝飾期間應全額交納物業(yè)公共服務費。業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會成立后，空置房收費標準由業(yè)主大會、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

第十六條　物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同預收物業(yè)公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。

第十七條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備運行、維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、電子對講門設施、非經營性車場車庫、非經營性電瓶車充電設施、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

非經營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

第十八條　物業(yè)公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。

第三章　汽車停放收費和車位租金

第十九條　本辦法所稱汽車停放費，是指物業(yè)管理區(qū)域內用于車位、車庫的公共設施設備運行的能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等費用。

本辦法所稱車位租金是車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

第二十條　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有、專有、專用的車位、車庫，應當區(qū)別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和車位租金。

同一停放區(qū)域內的汽車停放費標準應當保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

第二十一條　縣發(fā)展和改革委應當會同物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權限，制定、公布本地區(qū)普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內前期汽車停放費基準價與浮動幅度，并根據經濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務成本變動等情況適時調整。

第二十二條　業(yè)主大會成立前，汽車停放費在政府指導價范圍內按照前期物業(yè)服務合同約定的標準執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，汽車停放費實行市場調節(jié)價，具體標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。

第二十三條　建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金的基準價與浮動幅度由縣發(fā)展和改革委會同物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費標準由建設單位在規(guī)定的基準價與浮動幅度范圍內與車位使用人合同約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，汽車停放費由建設單位承擔。

第二十四條　物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，租金的基準價與浮動幅度由縣發(fā)展和改革委會同物業(yè)管理、人防等行政主管部門按照價格管理權限制定。具體收費標準在規(guī)定的基準價與浮動幅度范圍內確定。人防車位（庫）租金預售期限每次不得超過《人民防空工程平時使用證》有效期，且每次租賃期限不得超過三年。

第二十五條　汽車停放費由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構根據物業(yè)服務合同約定收取；車位租金由車位、車庫專有人或管理者根據合同約定收取，也可委托物業(yè)服務企業(yè)代收，單獨列賬。

第二十六條　對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務的車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務的臨時停放車輛，以及根據合同約定允許其他外來車輛進入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車的，在約定時限內免交汽車停放費。

第四章　其他服務收費

第二十七條　本辦法所稱其他服務費，是指物業(yè)管理區(qū)域內除物業(yè)公共服務費、汽車停放費外，物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務并收取的費用，以及涉及物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主或者物業(yè)使用人的其他費用。

第二十八條　物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營單位委托代收費用的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據約定向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用。

第二十九條　物業(yè)管理區(qū)域內，電梯、水泵（不含泵房移交自來水公司的）、中央空調、集中供熱、監(jiān)控機房等共用設施設備運行產生的電費及公共照明、公共用水等費用，物業(yè)服務企業(yè)單獨列賬，按照物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤，物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布實際費用和分攤情況。分攤費用已計入物業(yè)公共服務費成本的，不得重復收取。

第三十條　對已實施物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)負責區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，住戶垃圾處理費用列入物業(yè)公共服務費，不得另行收取。業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產生的建筑垃圾，可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者清運公司清運，裝修建筑垃圾清運處置費實行市場調節(jié)價，收費標準及交費方式由雙方約定，清運處置費不得與物業(yè)公共服務費等費用搭車收取。

第三十一條　新建住宅小區(qū)實行門禁出入證（卡）管理的，應當為每戶業(yè)主免費配置不少于4張出入證（卡），為購買或租用停車位（庫）的業(yè)主每個車位（庫）免費配置1張汽車出入卡；改造升級實行出入證（卡）管理的物業(yè)管理區(qū)域，應當為每戶業(yè)主免費配置不少于4張出入證（卡）和為購買或租用停車位（庫）的業(yè)主每個車位（庫）免費配置1張汽車出入卡。業(yè)主或者物業(yè)使用人另有需求或因保管不善導致丟失、損壞申請辦理的，物業(yè)服務企業(yè)可以按制作成本收取適當費用。

業(yè)主大會、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會對出入證（卡）的管理另有決定的，從其決定。

第三十二條 特約服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)為滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人特別需要而另行收取的費用。

特約服務費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)根據服務內容、服務標準協(xié)商確定，應單獨簽訂合同，不得與物業(yè)公共服務及收費合同捆綁簽訂。

第五章　行為規(guī)范與監(jiān)督管理

第三十三條　物業(yè)服務企業(yè)應當加強價格自律，遵守價格法律法規(guī)，全面履行物業(yè)服務合同，保證服務質量和收費標準質價相符。

第三十四條　物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、服務標準、服務項目、計費方式、收費標準以及收費依據，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標明的費用。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置設立公示欄，每年將物業(yè)公共服務費、汽車停放費、經營公共設施收益收支和公共水電費分攤等情況如實公示，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。

第三十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應按物業(yè)管理項目分別核算。汽車停放費、共用設施經營收入應當單獨列賬，獨立核算。

第三十六條　物業(yè)服務收費應當體現(xiàn)自愿委托、服務有償的基本要求，物業(yè)服務企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準，業(yè)主、物業(yè)使用人有權拒絕交納。

第三十七條　業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。

未按合同約定交納的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當督促其限期交納；逾期拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，依法追繳。

第三十八條　鼓勵物業(yè)服務收費實行酬金制管理。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，定期向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務收費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。實行包干制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當對實施管理和服務的具體物業(yè)區(qū)域單獨建賬，按照物業(yè)服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監(jiān)督。

第三十九條　發(fā)展改革（價格）主管部門應當會同相關部門加強對物業(yè)服務收費行為的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務收費成本調查和物業(yè)服務收費糾紛調處機制，對物業(yè)服務企業(yè)存在擴大范圍收費、不按規(guī)定明碼標價等問題進行督促整改，指導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范收費行為。

第四十條　物業(yè)管理行政主管部門應當加強物業(yè)管理活動的行業(yè)監(jiān)管，引導物業(yè)服務企業(yè)規(guī)范管理。

第四十一條　物業(yè)管理行政主管部門應當會同相關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。物業(yè)服務企業(yè)有超標準收費、強制或者變相強制收費、低于服務等級提供服務等行為的，由相關部門納入失信企業(yè)名單并給予降低物業(yè)服務等級等相應懲戒。業(yè)主或者物業(yè)使用人有拖欠物業(yè)服務費用等行為且經法院判決仍拒絕交納的，應納入其個人信用檔案。

第四十二條　物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同和本辦法規(guī)定收費的，由相關行政執(zhí)法部門依據《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規(guī)定》《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)予以查處。

第四十三條　發(fā)展改革（價格）主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》《江蘇省物業(yè)管理條例》和本辦法履行職責的，由上級發(fā)展改革（價格）主管部門和物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

第六章　附　則

第四十四條　保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費按本辦法實施。

第四十五條　普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務收費備案（前期物業(yè)）有效期為三年。

普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務收費備案（前期物業(yè)）到期后，不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的，可由物業(yè)管理行政主管部門或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）出具不能召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會的證明，重新予以備案。

第四十六條　住宅區(qū)域無物業(yè)服務企業(yè)提供服務，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法提供應急物業(yè)服務或委托居（村）委會托管物業(yè)服務的，普通住宅物業(yè)公共服務費和汽車停放費收費標準由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在政府指導價范圍內決定，并報所在地的縣級物業(yè)行政主管部門、發(fā)展和改革部門備案。

第四十七條 縣域范圍內普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務等級標準、物業(yè)公共服務收費政府指導價、車輛停放收費政府指導價詳見附件 1、2、3。

第四十八條　本辦法由縣發(fā)展和改革委員會、縣住房和城鄉(xiāng)建設局在各自職權范圍內負責解釋。

第四十九條　本辦法自發(fā)文之日起施行，有效期5年。《東海縣物業(yè)服務收費管理實施辦法》（東價管〔2015〕25號）同時廢止。

附件：1、普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務等級標準

2、普通住宅物業(yè)公共服務收費政府指導價

3、普通住宅車輛停放收費政府指導價