東海縣公共租賃住房管理暫行辦法 實施細則

 為了全面貫徹執行《東海公共租賃住房管理暫行辦法》、《關于東海縣全面推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行的實施辦法》，根據《江蘇省公共租賃住房管理辦法》（省政府73號令），結合我縣工作實際，特制定本實施細則。

一、申請條件

   （一）城鎮中低收入住房困難家庭需同時符合下列條件：

1、申請時已取得東海縣非農業常住戶口。

2、申請前12個月家庭人均收入低于9000元。

（二）優秀務工人員需符合下列條件：

具有國家高級技師職業資格證書或獲得國家、本省、本市及本縣級黨委、政府或國家、本省、本市有關部門、單位授予榮譽稱號的本縣籍或外來務工人員，與用人單位簽訂1年以上勞動合同，且在我縣連續繳納社會保險費或住房公積金6個月以上。

（三）引進人才申請公共租賃住房按照相關人才政策執行，具體由縣組織部與人力資源保障局確認其資格。

（四）其他經縣政府批準的特定住房困難家庭（或個人）。

上述（一）至（四）類家庭（或個人）在東海縣行政區域內家庭人均住房建筑面積低于18平方米（戶36平方米），家庭直系親屬在東海縣行政區域內具有住房資助能力的除外。

二、申請條件認定標準

（一）戶籍：

第一類申請家庭需由戶主作為申請人（戶主需具有完全民事行為能力，如戶主無完全民事行為能力的家庭可另行推選其他具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人），要求具有本縣非農業常住戶口且戶籍登記時間至申報時滿3年。第二、三、四類申請家庭戶籍不限。

（二）戶及家庭人口的認定:

以戶口簿和結婚證為基本依據，結合以下條件認定：

    1、與戶主同一戶口簿內的所有直系親屬為一戶，同一戶口簿內還有申請人兄弟、姐妹的，未成年的計算人口，成年的不計，寄居、寄養、寄讀、掛靠等人員不計入家庭人口。

    2、單身申請人（包括離異人員）以一人戶計算，離異人員如有子女的，以法院判決書、調解書或離婚協議書所確認的撫養權為依據，決定子女是否計入該戶人口，如子女未明確撫養權的，以戶籍登記為準。

3、農居混雜或夫妻雙方不在同一戶口簿的家庭，以夫妻雙方戶口簿為依據，申請方參照本條第一款認定，另一方只計算本人和子女。

4、雖無常住戶口，但屬下列情況之一的，應將其列入家庭人口：

（1）戶口報大中專院校的在校生；

（2）原有常住戶口的未婚現役軍人；

（3）服刑或其他接受勞動改造人員；

（4）臨時出境人員。

5、申請截止日前12個月內死亡的人員不計入家庭人口。申請人尚未獲得承租資格前死亡的，其家庭成員（共同申請人）中無符合條件人員的，撤消申請資格；家庭成員（共同申請人）有符合條件人員的變更為申請人。

（三）收入限制標準：

家庭人均年收入低于9000元。

申請家庭的經濟收入認定方法：⑴人均家庭年收入，指同一戶籍所有親屬家庭成員的年收入之和，除以參與分攤收入的家庭人員數，年收入包括工資、獎金、福利及其他收入；⑵同一戶籍，但與申請人不具有法定贍養、撫養和扶養關系的家庭成員不作為共同申請人，不分攤收入。

（四）無住房是指：申請家庭家庭成員和共同申請人在東海縣行政區域內無私有產權住房（私有住房除有產權登記外還包括已簽訂購房合同但未取得產權證的房屋、作為農民建房家庭成員申請建房的房屋或土地），未承租直管公房、單位自管房，且申請之日前3年東海縣行政區域內無轉讓住房。

（五）住房困難家庭是指：申請家庭的家庭成員和共同申請人在東海縣行政區域內所擁有的自有住房、承租公有住房、單位自管房的建筑面積低于18平方米（戶36平方米）。申請之日前3年東海縣行政區域內轉讓住房的應計算住房面積。計算方法為：人均住房建筑面積=家庭成員總住房建筑面積÷家庭成員人口數。

住房建筑面積按直管公房、單位自管房租賃憑證或房屋權屬證書記載的面積、土地權屬記載上房屋測量的面積、土地批建材料上房屋測量的面積計算；有多處住房的，住房建筑面積合并計算。

國有土地上沒有建造房屋、建造的房屋已倒塌、被列為D級危房的，均以土地面積1︰1.5的比例認定住房面積。集體土地上建造的房屋已整體倒塌的，須提供土地部門出具的土地注銷、無再次批建證明。未批先建、搭建、改建的房屋，已受讓但未辦理正式過戶手續的房屋均按實際建筑面積計算家庭住房面積。  

（六）住房資助能力是指：申請人的父母、子女或申請人配偶的父母在東海縣行政區域內有2套（含2套）以上住房，或人均住房面積超過30平方。

在計算申請人和配偶的父母是否具有住房資助能力時，計算方法為：父母人均住房面積已超，需計算除申請人和配偶外的父母、兄弟姐妹人均住房面積，如超過人均住房面積30平米，視作具有住房資助能力；在計算申請人子女是否具有住房資助能力時，計算方法為：只要申請人其中一個子女的人均住房面積超過30平米，或擁有2套以上住房的，視作具有住房資助能力。

（七）離婚戶住房面積的認定：離婚戶自法院判決書、調解書或離婚協議書生效之日至申請日已滿12個月的方可申請公共租賃住房。（1）至申請時離婚未滿三年的，離婚時將住房分給一方，未分得住房一方應將離婚時夫妻共有的各類私有住房面積按產權登記時約定份額（產權登記時無約定的以夫妻雙方各一半計算）計入住房面積；（2）至申請時離婚滿三年但不滿五年的，離婚時因住房分給一方而財產處置約定以貨幣補償的，未分得住房方仍計算一半住房面積，未約定的未分得住房方可視為無房戶，滿五年的不論有無貨幣補償約定，未分得住房方均視為無房戶（3）離婚前夫妻共同處置（轉移）的私有住房面積按產權登記時約定份額（產權登記時無約定的以夫妻雙方各一半計算）計入未分得住房一方（至申請時未滿5年的計入住房面積，滿5年的則不計）。

三、申請方式

公共租賃住房可以家庭、單身人士、多人合租方式申請。申請人須具有完全民事行為能力，不具備完全民事行為能力的由法定監護人代為申請。

（一）家庭申請的，戶口簿記載的戶主為申請人，同一戶口簿內所有直系親屬為一戶，其他家庭成員為共同申請人。

（二）單身人士申請的，本人為申請人。未婚人員、不帶子女的離異或喪偶人員、單身的引進人才和單身優秀務工人員可作為單身人士申請。

（三）多人合租的，合租人均需符合申請條件，并確定1人為申請人，其他人為共同申請人。

四、申請要求

（一）申請人可到縣住房保障部門提出申請，并按規定提交相關材料和證明。

（二）申請應如實填寫申請表，承諾所填內容真實有效，并對提交材料的真實性負責。

（三）每個申請人及共同申請人只限申請承租1套公共租賃住房。

（四）申請材料。

申請人在申請公共租賃住房時，應當向縣住房保障部門提出申請，如實填寫《公共租賃住房申請表》，并提供以下材料：

1、申請人及家庭成員（共同申請人）戶籍、身份證明；

2、申請人單位及居委會出具的東海縣居民家庭收入證明；

3、縣房地產管理部門出具的家庭成員東海縣行政區域內出具證明前5年內私有住房交易情況、現有住房情況，工作單位（原工作單位）出具租住直管公房狀況的證明；

4、縣國土資源部門出具的家庭成員東海縣行政區域內出具證明前5年內私有住房交易情況和現相關土地使用信息；

5、符合申請條件第二、三類的申請人還需提供學歷、學位、職業資格證書、榮譽稱號等證明，所在單位聘任合同，社保、公積金繳存等證明；

6、縣住房保障部門需要的其他證明。

五、審核配租

（一）審核

申請公共租賃住房的家庭（或個人）到縣住房保障部門領取申請表及相關表單，如實填寫并附申請要求提供的證明材料，向縣住房保障部門提出申請，縣住房保障部門對申請材料齊全的，應予以受理，并出具受理憑證。

縣住房保障部門受理申請后，對申請人提供的申請材料進行復核，對符合申請條件的提出復審意見，并在戶籍所在地及居住地或用人單位進行異議征詢，對不符合申請條件的以書面形式予以告知，并說明理由。

經異議征詢無異議或異議不成立的申請人由縣住房保障部門提交縣保障性住房資格審核工作小組進行審批，審批通過的，由縣住房保障管理部門在報紙、網站等媒體進行公示，公示期限為10天，公示期滿無異議或異議不成立的，進行選房后，承租公共租賃住房。

（二）配租

1、公共租賃住房建筑面積與申請人的保障面積相對應，一人和二人以單間或一室戶型為主，三人及三人以上戶以二室戶型為主，二代單親異性家庭或二代家庭都是成年人的可配租二室戶型。縣住房保障部門根據房源情況發布受理公告，按房源房型、家庭人數、家庭類別實行配租。

2、縣住房保障部門在發布申請通告前，應將配租房源的戶型、數量、地點、租金價格等信息在縣住房保障信息網和相關媒體上適時公布。

3、縣住房保障部門根據分類情況，分別以公開搖號方式確定申請家庭的候租順序號，符合有關法律、法規、規章等可以享受優先安置條件的對象享受優先承租權。并核發《東海縣公共租賃住房租賃證》（以下簡稱《租賃證》）。

核發《租賃證》戶數大于實際可配租房源數時，按房源數與領取《租賃證》家庭1︰1的比例，由縣住房保障部門憑《租賃證》的候租順序號確定租賃家庭。未能獲得配租的申請人在3年內按照《租賃證》的候租順序號輪候配租，放棄配租的注銷《租賃證》。如在輪候配租期間，家庭的戶籍、人口、收入、資產、住房、工作等情況發生變化的，須向縣住房保障部門報告并作出說明，滿3年后核發的《租賃證》作廢。

核發《租賃證》戶數小于實際可安置房源數時，由縣住房保障部門直接確定租賃家庭。

4、租賃家庭確定后，由縣住房保障部門以公開搖號的方式確定租賃家庭租賃房號，零星騰退的房源按照候租順序號確定租賃家庭，候租時間超過1年的，在正式租賃時由縣住房保障部門對其資格進行重新審核。

5、搖號配租過程接受縣監察部門、公證機構、新聞媒體及申請人代表監督，搖號結果通過縣住房保障信息網和相關媒體公示，接受社會監督

（三）簽訂合同

獲得公共租賃住房配租的申請人應在收到縣住房保障部門發出的入住通知后的30日內，攜帶本人身份證件、《租賃證》到指定地點簽訂《東海縣公共租賃住房租賃合同》（以下簡稱租賃合同）。未在規定時間內簽訂租賃合同的，視為自動放棄，本次申請配租和核發的《租賃證》作廢，但3年后可重新申請。

六、租賃管理

（一）合同管理

1、租賃合同簽訂期限為3年。

2、租賃合同應當明確下列內容：

（1）房屋的位置、面積、結構、附屬設施和設備狀況；

（2）房屋用途和使用要求；

（3）租賃期限；

（4）租金及其支付方式；

（5）房屋維修責任；

（6）違約責任及爭議解決辦法；

（7）其他約定。

3、申請人原居住直管公房、單位自管房的，在簽訂合同前，必須騰退居住的直管公房、單位自管房。不退出的取消配租資格。

4、承租人簽訂租賃合同之日，按6個月的租金標準一次性交納履約保證金（不計息），以保證租賃合同的正常履行。租賃合同期滿或終止，無違約責任的退還保證金本金。違約的可從保證金中抵扣應承擔的相關費用。

5、承租人在租賃期限內死亡的，共同申請人可按原租賃合同繼續承租，但需確定新的符合條件的承租人，變更租賃合同，租賃期限按原有合同的剩余時間計算。

（二）租金管理

1、除領取民政部門核發的《最低生活保障金領取證》、《重度殘疾人救助金領取證》或總工會核發的《特困職工證》的家庭在承租公共租賃住房時仍享受廉租住房租金補貼外，其他承租公共租賃住房的承租家庭按統一租金繳納房租。民政部門核發的《最低生活保障金領取證》、《重度殘疾人救助金領取證》或總工會核發的《特困職工證》需在申請時有效。

2、公共租賃住房租金按建筑面積計算。承租人應按月交納租金，拖欠的從逾期之日起每日按月租金的千分之五支付違約金。

3、對承租人拖欠租金和其他費用的，可參照租賃合同約定通報其所在單位或縣住房公積金管理部門按規定處理。

（三）房屋管理

因管理需要，縣住房保障部門有權采取各種方式防止各類轉租、轉借行為的發生。

1、公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借或轉租，也不得用于從事經營性活動或改變房屋用途。

2、承租人應按時交納房屋使用過程中發生的水、電、氣、通訊、有線電視、物業服務等相關費用。

3、承租人應愛護并合理使用房屋及附屬設施，一般不允許對房屋進行再次裝修，如承租人確需再次裝修的，須報縣住房保障部門批準后方可施工。對于房屋內部已裝修部分設施及使用不當造成房屋或附屬設施損壞的，由承租人承擔維修責任或賠償責任。

4、多人合租的，由申請人負責簽訂租賃合同、繳納租金及其他費用。承租期間不得增加共同居住人員。

七、退出管理

（一）租賃合同期滿，承租人應退出公共租賃住房；需要續租的，應在租賃合同期滿前3個月向縣住房保障部門提出申請，經審核符合續租條件的，重新簽訂租賃合同，并對原承租住房享有優先權。

（二）承租人在租賃期內通過購買、獲贈、繼承等方式在東海縣行政區域內獲得住房，且家庭人均住房面積超過18平方米（或戶36平方米）的，或超過政府規定收入限制的，應當退出公共租賃住房。